老破小背后的价值是什么？

楼盘资讯发布时间： 2019-05-28

老破小值得买吗？尤其是手持200-300万预算的准购房者们会遇到这样的问题。

在回答这个问题之前，我们要做下分类，市中心与非市中心。我们认为，一线城市核心地段的老破小值得买，而郊区老破小就算了。

为何？

房子不值钱 地值钱

老破小值不值钱，具体来说是这样的：

老破小的价值=土地的价值

也就是地段论。我们要知道，一线城市核心地段老破小抗跌，或者说它跌的可能性很小。

因为有土地为其“撑腰”。

我们以最近市区一幅土拍为例，恰巧这幅土地周边都为老破小。

4月29日，位于内环内杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊），保利以近5.4万/平楼板价拿下。注意，基本没有溢价率，土地出让方定的价格基本为最终成交价。

也就是说，这里的地价加上周边的附属条件，值这么多钱。

我们再看周边老破小挂牌价，统统6万/平上下，若按成交价来看，或许更低。

再比如，新天地的翠湖天地能够卖到14万/平，而周边的老破小很多只有7万/平；陆家嘴的豪宅能卖到15万，甚至20万，而周边的老破小只有8万上下。

这也就诠释了，老破小的价值等同于土地价值，房子在这幅土地上的价值趋近与零，而土地才是价值的最终呈现。

所以，老破小再往下跌，跌破周边的楼板价，显然不太可能。

郊区老破小不要碰

越郊区的老破小越不要碰，买到手就是“传家宝”。

其实这与不投资三四线城市的房产是一个道理，人都在往外流，谁来接盘？

上海作为一线城市，郊区发展也不是十分均衡，同样类似于三四线城市。

郊区房价涨幅本来就很慢，地价也同样如此，虽然一套老破小的价格与周边土地价格相当，但各项生活配套、交通等资源会严重制约你的生活成本。

试想，如果买到郊区老破小，工作又在市区，你的宝贵时间都将浪费在上班路上，时间宝贵，切勿浪费。

再进一步，即便你的房子有人接盘，但你要再次置换近一些区域的房子或置换新房，那么你房子的涨幅也无法填补将要置换房子的价格，因为在二手房买卖过程中，老房子只能靠地段来要价了，只有房子处在越来越值钱的地方，涨幅才会越来越高。

同地段为何新房价格高出老破小很多

这个就很好理解了，具体为：

新房价值=土地价值（含未来规划）+房子价值（产品）

老破小与新房在外观上的对比

新房定价取决于开发商，开发商根据拿地成本、建设成本、市场行情与未来规划，来做定价策略，同时也会涵盖小部分的广告费以及推广费等。

新房的各项品质也完胜老破小，比如最普遍的停车问题，老破小几乎没有地下停车库，每天为了停车而头疼，而新房基本都是人车分流，车位充足。

再比如社区花草树木到园林分层，老破小显然是不具备任何优势的。

新房有优质的物业公司，打理小区一切公共设施，而老破小也是不具备很好的物业服务，管理会相对较差。

房子对于我们来说，早已从最初的遮风挡雨发展到现在各种新理念的引入，而老破小已经是上个时代的产品了。

二手房成交主力还是老破小

老破小的确比较暗淡，但也不能一概而论，从联城行统计的数据就能看出，2018年下半年（6-12月），上海二手房市场成交区间最多的集中在200-300万之间；面积段在小于50平及50-90平之间占据多数；外环内成交8119套房源，占比41%。

注：2e+06表示200万，以此类推

以上数据来源联城行

这几组数据足够得到一个关键词“老破小”。可见，这个一线城市的老破小依旧有足够大的市场。

如果说一个人买老破小可能会有失误，但如此之多的人购买老破小，就足以说明了一线城市核心地段的老破小可以碰，毕竟这些人买这类房子都不是用脚来投票的。

业内很多人对老破小都有一些分析，基本都围绕着交通、配套、房租、学区等资源等来进行分析，但背后的逻辑很少有人提起，本文摒弃了传统的分析模式，来为大家尽量客观公正的呈现老破小的利与弊。

理论虽然如此，但还是建议大家，买房还是得量体裁衣，根据自己的实际购房情况再做判断。

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文章来源：网易房产

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